En los últimos años, ha aparecido una nueva tendencia en la estructuración y documentación legal de los financiamientos en el rubro inmobiliario: la progresiva sustitución de títulos de crédito simples –como el pagaré– por contratos de crédito más extensos y complejos. Este cambio, observado especialmente en las relaciones entre bancos y actores del rubro de la construcción y desarrollo inmobiliario, responde a una necesidad de contar con marcos jurídicos más robustos y adaptables a la complejidad de los proyectos y la incertidumbre que viene afectando a dicho sector desde el 2019.

Aunque existen diversas ventajas para la adopción de este tipo de instrumentos, destacan tres beneficios fundamentales que explican por qué el contrato de financiamiento está desplazando al pagaré como única forma de documentar los créditos otorgados.

1. Flexibilidad estructural – El contrato de crédito permite una regulación más detallada de la relación jurídica. A diferencia del pagaré, que debe contener menciones legales específicas para tener validez y ser legalmente reconocido como tal, el contrato ofrece libertad para incluir cláusulas relativas a plazos, tasas de interés, garantías, condiciones de desembolso y eventos de incumplimiento, entre otros. Esta versatilidad beneficia tanto al acreedor como al deudor, al permitir diseñar una relación jurídica ajustada a las particularidades del proyecto y de las partes involucradas.
2. Obligaciones continuas y reportería – Los contratos de financiamiento suelen incorporar obligaciones de cumplimiento continuo y periódico que permiten al acreedor monitorear la salud financiera del deudor. Estas incluyen reportes financieros, mantenimiento de ciertos indicadores o ratios, y restricciones operativas, entre otras. Si bien estas exigencias principalmente otorgan herramientas de control al acreedor, también contribuyen a una mejor gestión interna del deudor, al imponer estándares de cumplimiento y transparencia que no necesariamente tenían implementados con anterioridad. Este nivel de seguimiento no es posible incorporar en instrumentos como el pagaré, cuya función se limita a documentar una obligación de pago.
3. Certeza jurídica – El contrato –generalmente otorgado por escritura pública, especialmente cuando se trata de un préstamo o crédito otorgado por bancos y otras entidades financieras reguladas– permite fijar de manera clara y anticipada los términos y condiciones del crédito, tales como monto comprometido o disponible, fechas de amortización y pago de intereses, tasa de interés y las condiciones precedentes al desembolso, entre otros. Esta definición ex-ante otorga previsibilidad, limita la ambigüedad interpretativa y reduce los riesgos de litigio, lo que genera beneficios tanto para el acreedor como para el deudor, especialmente cuando se quiere crear una relación crediticia de largo plazo. El pagaré, en cambio, al ser un instrumento acotado y limitado en cuanto a su contenido, no permite reflejar adecuadamente la complejidad de muchas operaciones actuales, y termina siendo la forma de materializar un acuerdo particular de corto plazo.

En conclusión, si bien un contrato de crédito probablemente implicará mayores costos de estructuración y tiempos de negociación más extensos, sus beneficios en términos de adaptabilidad, control del riesgo y seguridad jurídica, justifican plenamente la transición documental que se ha manifestado en el último tiempo, dando paso a una regulación sustantiva y eficiente, acorde a las necesidades de los actores involucrados en el acceso a financiamiento en sectores estratégicos como el inmobiliario.

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